融创中国,行走在时代前列的奋进者

文/读懂财经 2021/09/03 19:59

在“房住不炒”的主基调下,整个地产行业上半年政策面依然趋紧。“三道红线”、“双集中供地”等政策的落地,一方面引导行业向健康理性的方向发展,另一方面也重构了整个行业的发展逻辑。

 

过去野蛮生长的年代,规模就是硬道理,而如今地产行业进入下半场,市场对于房企的需求从纯规模增长转变为重品质的增长。

 

时代已经给地产行业提出了新的需求,只有能够顺应这个趋势的企业才能胜出。透过现象看本质,地产政策的转向相当于一次极限压力测试,能够检测出房企规模之外的含金量。

 

这样的背景下,“调整”就成了房企的关键词,谁能适应变化,谁就能脱颖而出。在众多组织架构调整中,融创的战略定力展现出强大的韧性,从容穿越市场周期、抵御行业风险。在这种定力下,融创实现了业绩快速增长,同时也锤炼出强大的综合能力。

 

8月30日,融创中国发布2021年中期业绩报告,上半年融创实现营业收入958.2亿元,同比增长23.9%;毛利199.8亿元,同比上升12.5%,归母净利润119.9亿元,同比上升9.4%;每股收益2.62元,同比上升8.7%。

 

负债端融创持续降低杠杆。净负债率86.6%,较2020年末下降9.4个百分点;非受限制现金短债比升至1.11,剔除预收账款后的资产负债率降至76%。

 

从全局看,无论营业收入、利润,还是负债率等核心指标,融创均保持全面向好发展。盈利能力继续增长,“三道红线”指标的持续改善,“地产+”业务崛起,让融创整体资产质量进一步提升。

 

融创中国不仅顶住了压力,而且用超快的战略转身适应了现行政策,在新的市场环境和新的发展周期下,融创依然保持良好的盈利状态。这足以证明,融创中国已经成为行走在时代前列的奋进者。

 

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资产优化,安全依然是核心策略

 

“三道红线”政策出台后,降杠杆就成为房企的首要目标。

 

由于“三道红线”直接关系着企业的融资能力,因此谁能有效的降至指标以下,就成为市场关注的重点。

 

其实早在“三道红线”出台之前,融创中国就已经开始有针对性的主动调整,落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求,并制定了全面、清晰、长期的行动计划。这也是为何在政策出台后,融创中国能够如此迅速的降低负债的原因。

 

在年初披露的2020年年报中,融创中国的杠杆指标已经连降两档至黄档;到今年中报,财务结构得到了进一步的优化。

 

具体来看,净负债率下降9.4个百分点,非受限现金短债比升至1.11,剔除预收款项后的资产负债率降至76%,距离“绿档”仅一步之遥。

 

现金流层面,融创也呈现出更充裕态势。融创2021年上半年实现3208亿销售额,同比增长64.3%,回款率保持高位水平。截至2021年6月底,融创在手现金达1232亿元,其中非受限现金1011亿元,较去年底提升2.4%。

 

融创中国资本结构的持续优化,让其在金融机构的认可度大幅提升,五大国有银行的授信与合作持续增加,信托借款规模连续两年大幅下降,融资结构得到全面改善。

 

目前,融创中国土地储备充足,因此对于拿地并没有特别急迫的需求。融创在上半年获取土地权益货值2135亿元,上半年权益拿地销售比37.9%,而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%,彰显出极强的拿地纪律。

 

在中期投资分析会上,融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示:公司的战略非常明确,首先是用三年左右把融资成本降下来,目标是三年内降到5%。同时把信用评级做到投资级,因此这个目标下,必须要降低负债率,同时降负债规模,进而达到降低融资成本的目的。

 

未来,安全将是融创中国发展的核心策略。

 

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业绩强劲,“地产+”业务成新增长点

 

持续降杠杆的过程中,融创中国业绩并未受到影响,仍延续稳定增长的趋势。

 

上半年,融创总营收958.2亿元,同比增长23.9%;归母净利润119.9亿元,同比上升9.4%;每股收益2.62元,同比上升8.7%。

 

营收、净利润双增长背后,则是融创各条业务线的全面开花。无论是传统房屋销售业务,还是新兴的“地产+”业务,融创均交出了让投资者的答卷。

 

传统业务方面,融创中国2021年上半年完成销售额3208亿元,同比增长64%,总销售额稳居行业前四。过去三年,融创销售额的年化复合增长率约为12%。

 

在行业政策出现如此大变化的情况下,融创依然能够保持房屋销售的正常进行,依靠的正是长期以来的战略定力。

 

从销售结构看,融创继续深耕核心城市群,在多个一二线核心城市占据市场领先地位。长三角,融创完成1141亿元销售额;在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

 

同时,融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元,充足的可售货值也有望支持公司下半年高业绩的达成。

 

如果说传统业务让融创的基本盘更加平稳,那么包括服务、文旅等在内的“地产+”业务则已经成为公司业绩的新推力。

 

结合数据分析, 融创文旅业绩快速增长,上半年取得经营利润4.4亿元,客流量同比上涨103%突破7200万人次。

 

截至目前,融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块,汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

 

随着2022北京冬奥会的临近,融创文旅大力发展冰雪业务,以全面的设计、建造及运营全链条能力,打造冰雪产业链生态聚合服务平台,目前已开业7家雪场,另有5家室内雪场在建,计划整体战略布局35家室内雪场。

 

物业管理业务的业绩高增速同样让投资者宽心。

 

按类别划分,物业管理服务收入20.5亿元,同比增长94%;社区生活服务收入1.9亿元,同比增长206%,并已超越2020年全年表现;非业主增值服务收入10.8亿元,同比增长60%。

 

规模方面,融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底,融创服务在管建筑面积1.7亿平方米,合约建筑面积3.2亿平方米,第三方外拓项目占在管面积比例39%,较去年底也增加了7个百分点。

 

随着“地产+”业务的爆发,融创中国的业务组成更加多元化,公司营收驱动力已经由过去的单极增长进化为“地产、文旅、物业”的三极增长。

 

从长期看,“地产+”业务将为业主提供更加多元化的服务,有助于建立融创中国的头部竞争优势。在未来,随着运营能力的持续提升,“地产+”业务将与主业有效协同,有望成为公司业绩的“新引擎”。

 

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信用评级提升,机构认可度不断加强

 

一边降杠杆优化资本结构,一边维持安全稳健高质量增长态势,融创的经营表现不断收获国际机构的认可。

 

2021年上半年,标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB,展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面;中诚信亚太首次覆盖融创,并给予BBBg-评级,展望为稳定。

 

与国内评级机构不同,国际评级机构更加注重实地调研,往往通过走访调研的方式来获得公司的真是情况,因此他们的评级更加可靠。

 

一方面,他们会在评级时重点考虑企业在行业中的竞争力,定性和定量的做出真实的企业竞争力评价;另一方面,评级机构十分看重对企业偿债能力和现金流量的分析,考虑包括经济周期、市场状况、经营管理者素质等方方面面。

 

权威机构的背书再度坚定了投资者的信心,正面的投资评级不仅肯定了融创中国的领导地位,而且对公司可持续发展的前景抱有信心。

 

在得到信用评级机构的背书后,融创中国在过去半年先后获得国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信的肯定。此外,全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级,评分位列70家境内参评房企首位。

 

政策调控更加精细化的背景下,不依托拿地堆量,融创同样获得了可喜的业绩增长。这完全取决于公司管理层颇有远见的前瞻性战略布局,以及坚定的战略执行力。

 

从野蛮生长,到有品质的增长,这其中势必会出现阵痛。但在危机面前,融创中国没有选择饮鸩止渴,而是坚持从底层出发持续优化资产结构,这样的动作不仅需要远见,还需要长时间的奋进。

 

显而易见,在即将到来的房地产“品质时代”,融创中国已经成为走在前列的头部房企。

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