地产板块的价值股,富力地产稳健增长的奥秘

文/读懂财经 杜东 2021/04/03 09:59 富力地产

随着疫情的冲击,房企们的业绩大都受到很大影响。但也有例外,比如富力。

3月26日,富力发布了2020年财报。财报显示,2020年富力实现营业额859亿元、净利润91.5亿元。权益销售额更是达1388亿元。销售现金回款率由2019年的70%,提高至78%。

与此同时,公司通过增发H股,出售非核心资产,加速回流现金近百亿。从全年看,2020年富力总负债降低374.1亿元,净负债率下降69个百分点。也就是说,2020年富力地产不但经营业绩稳定、销售额正增长,降负债的目标也超预期完成。

亮眼财报背后,得益于富力城市更新项目正在进入收获期。无论是广州的富颐华庭和西安的西安富力,单盘销售金额超过50亿元。

截止2020年末,公司已签约城市更新合作项目的货值超过12000亿元。对应2020年富力1388亿元的销售金额,足以保证公司近五年发展。

拉长周期看,在摘牌挂拿地溢价高企的背景下,富力布局城市更新项目的优势将逐渐显现。随着城市更新项目加速推货,公司的业绩也进入了收获期。

 

01组合拳出手,“去杠杆、控风险”超预期


“行稳致远”,是富力对2020年经营定的总基调。也得益于此,哪怕是在疫情对房地产销售造成严重冲击下,公司经营业绩也保持了稳健态势。

年报显示,公司实现营业额859亿元,净利润91.5亿元。基于此,董事会建议派发末期股息每股人民币0.62元,全年股息达到每股人民币1.00元。

相较于业绩,2020年富力在“去杠杆、降负债”方面取得成绩要亮眼的多。

具体来看,2020年富力经营性现金流量重新回正,总负债降低374.1亿元,净负债率大幅下降69个百分点,持有的现金399.5亿元。能有此成绩,主要得益于两个方面:

一方面,公司在2020年加速销售、提高回款率。2020年富力实现权益销售金额1388亿元,销售面积1153.09万平方米,同比都实现了正增长。销售现金回款率也由2019年的70%,提高至78%。

另一方面,公司也通过引入新投资者、出售非核心资产等组合拳,持续优化资产结构。

2020年下半年,富力完成2.57亿股新H股增发,募集资金总额25.24亿港元。与此同时,公司宣布与黑石旗下基金达成合作,以63亿元作价,将广州富力国际空港综合物流园内物业的70%权益出售。

展望未来,在2020年降负债超预期完成的基础上,2021年富力也将用实际行动证明了其进一步降负债的决心。

例如,2021年1月至2月公司实现总销售金额204亿元,同比上升124%;从去年年底开始到今年前两个月,富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。不出意外,2021年富力将继续通过增加销售、减少贷款,促进全年负债水平的进一步下降。

 

02城市更新项目迎来“收获期”


在控风险取得圆满成功的背景下,富力城市更新项目也进入了收获期。

城市更新顾名思义,是翻新城市中的老旧小区。这种模式在招拍挂拿地溢价率高企的背景下,优势越发凸显。

如今,富力的城市更新项目正在逐渐进入推货期。2020年,富力广州的富颐华庭和西安的西安富力,两个项目单盘销售金额超过50亿元。

以热销的富颐华庭为例。2020年9月19日,位于广州第二CBD、城市“新中轴”核心区的当红楼盘富颐华庭首期开盘,开盘2小时热销26.8亿元,去化率约100%,刷新广州近5年单次开盘记录。在双十二期间,富颐华庭再度出手,一个项目90天内销售超过50亿元。

进入2021年,随着富力城市更新项目加速推盘,其销售额大增也是大概率事件。

2021年前两个月,富力地产实现销售收入204亿,销售面积达约155万平方米,同比分别上升124%、99%。其中,旧改的富颐华庭以19.7亿获今年1月份广州市商品住宅销冠。

富颐华庭的成功,只是富力城市更新项目里的一个缩影。实际上,各地城市更新项目都在加速转化,这些项目都将在不久的将来成为推动富力业绩增长的中流砥柱。

 

03富力增长确定性从何而来?


房地产的繁荣,短期看金融、中期看地产,这是任泽平提出的观点。

截止2020年底,富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米,可售面积超4100万平方米,货值超过12000亿元。按可售面积计,一二线城市占比94%,大湾区面积占比60%。

对应2020年销售金额1388亿元,富力城市更新项目12000亿元的货值,足够保证公司未来五年的业绩增长。

更重要的是,按可售面积计算,富力的城市更新项目一二线城市占比高达94%。反观最近几年,一二线城市的新房,都处于供不应求状态,市场海量的需求也保证了公司销售业绩增长的确定性。

长期看,随着城市更新项目持续入市,公司未来的盈利能力有望进一步提高,业绩也迎来了爆发周期。

此外,除过保证自身当下以及未来的经营业绩之外,富力也不忘了回馈社会。2020年初疫情爆发后,富力迅速行动起来。2月5日,富力集团向中国青基会捐赠了1000万元,成立“富力爱心基金”。同时,富力还向广州市慈善会捐助了人民币1000万元。

针对受影响最大的武汉地区,富力还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资,运抵武汉,保障武汉市民的“菜篮子”“米袋子”等等。在商户方面,富力也主动免除旗下八家购物中心商铺的部分租金,扶持与协助商户共度难关。

随着优质土地储备的价值显现,叠加城市更新项目进入收获期,富力也将迎来新一轮高质量增长。

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