恒大2020年成绩单背后的三个“超预期”

文/读懂财经 2021/01/06 10:20

过去,几乎恒大每一次业绩披露,都是股价上涨的催化剂。原因很简单,因为恒大业绩总是“超预期”。如今,这样的故事再一次发生了。

过去,几乎恒大每一次业绩披露,都是股价上涨的催化剂。原因很简单,因为恒大业绩总是“超预期”。如今,这样的故事再一次发生了。

 

今天,恒大发布了2020年未经审核的经营数据。公告显示,公司全年实现销售金额7233亿元,同比增长了20.3%,完成年初预定销售目标的111%;销售回款金额6532亿元,同比增长了38.5%,增幅远高于销售额增速的20.3%。

恒大2020年成绩单背后的三个“超预期”

 

从数据上看,恒大不光超额完成了年初的销售目标,且销售回款的质量也得到了不小的提升。更重要的是,在亮眼销售回款数据的加持下,恒大有息负债9个月下降了1578亿元,又一次超额完成了去年年初公司1500亿元的降负债目标。

 

对2021年来说,公司再次立下目标,销售额7500亿元,降负债1500亿元。不出意味,随着恒大坚持一增一减策略,2021年恒大业绩再创佳绩,无疑是一件大概率的事件。

 

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销售、回款远超预期,

恒大如何逆风翻盘?

 

2020年在疫情的笼罩下,地产行业多多少少受到了影响。例如,2月受物理隔离影响,百强房企销售额同比下滑了37.9%。

 

反观中国恒大最新披露的销售数据,似乎没有受到疫情的影响。全年实现销售金额7233亿元,同比增长了20.3%,完成年初预定销售目标的111%。

 

那么,公司是如何在逆势中超额完成了全年预定的目标呢?这就要从灵活的销售策略说起。

 

疫情爆发之后,恒大开创性地通过“恒房通”平台实施网上卖房,这不光规避了物理隔离带来的不利影响,也使其成为了行业第一个吃“螃蟹肉”的玩家,收获了线上卖房、全民卖房带来的好处。

 

除了在线上化占得先机,恒大在销售价格上也真正做到了让利于民。

 

去年十一黄金周,恒大实施力度前所未有的7 折大优惠,并陆续推出多个新盘,受到了消费者的追捧。单单9月1日-10月8日38天,恒大就已经实现销售1416.3亿,创同期历史新高。

恒大2020年成绩单背后的三个“超预期”

 

在产品设计上,恒大所有产品中140㎡以下的住房占比高达96%,主要针对的是刚需用户。但产品所用材料却均为国外知名品牌,施工单位必须为前十强,并通过升级物业、增加配套等措施,保证公司所出产品均为精品。

 

让利、线上化、定位刚需,一套组合拳打下来,在2月百强房企销售额同比下滑37.9%的背景下,恒大销售额却逆势增长108%。

 

话说回来,销售额只是表象,而销售回款才是检验房企销售质量的试金石。因为只有销售回款越强,才能证明公司产品力越强,公司也才有足够的现金流入去再发展。

 

这点,恒大也没有让人失望。全年销售回款金额6532亿元,同比增长了38.5%,增幅远高于销售额增速的20.3%。

 

可以看出,恒大不光超额完成了全年的目标销售,更注重销售质量的增长。

 

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负债大降1578亿,

恒大的高效“瘦身”密码

 

强劲的销售额增长,加上超预期的销售回款,也让恒大在“瘦身”的道路上走得尤为顺利。据恒大最新披露的数据显示,2020年公司有息负债金额9个月下降1578亿元。

 

恒大去年在降负债上的优异表现,也离不开去年其提出的新战略。

 

2020年在3月份,恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中,销售高增长是前提和基础,降负债才是终极目标。

恒大2020年成绩单背后的三个“超预期”

 

在回款率和回款额双双创历史新高的同时,恒大全年严控土地储备,大幅减少了支出。回款和支出的“一增一减”,是公司有息负债可以下降1578亿元的核心原因之一。

 

控制土地储备,会影响恒大以后的发展吗?这可能是很多读者心中的疑问。

 

答案是不会。原因很简单,截止2019年末恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,就算公司不再新增拿地,也已经足够保证3至5年的发展。此外,每平米平均土地储备价格也只有1800元,远低于万科、融创等一众房企。

 

这背后得益于公司超前的战略布局,在价格便宜的时候,囤积了大量的土地。一增一减,让恒大成为房企中降负债的“排头兵”。

 

当然,除了房地产业务的调整,物业上市、汽车引入战投的影响也不容忽视。

 

例如,早在2020年中旬恒大董事局副主席、总裁夏海钧透露,物业引入战投,使恒大整体的净负债率降低了19个百分点。年末,物业公司又成功实现了上市,也进一步优化了公司的负债结构。

 

而恒大汽车也于2020年引入40亿港元投资,投资人中更是包括滴滴、腾讯、云峰等知名机构,这也让公司现金流压力进一步减少。

 

显然,不管从哪个角度看,2020年的恒大都超额完成了年初“夸下的海口”。

 

值得一提的是,在2020年业绩发布的同时,恒大也对2021年的经营目标做了预估,预计全年实现销售额7500亿元,有息负债再降1500亿元。

 

考虑到2020年恒大销售金额已经达到7233亿元,恒大在2021年销售额达标无疑是一件板上钉钉的事情。至于恒大是否在降负债上给予投资人惊喜,我们拭目以待。

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