房子卖的多,也不见得是好事

文/读懂财经 郑鹏超 2020/09/21 10:38 万科 房产 阳光城

收入可能上去了,但利润率却下降了。

在大多数人眼里,房子卖得越多越好。但这事没这么简单。

不说别的,今年上半年,通过降价推动销售额增长的房企,不在少数。这么做,收入可能上去了,但利润率却下降了。

除了卖的价格,也得看你卖的什么房子。现房还是期房,其意义也完全不同。

两者最大的差别是对资金占用的周期不同。都知道,房企经营带着杠杆,每年在利息上要花不少钱。开发周期越慢,房企就可能借更多的钱,利息支出也更多。

与房子价格公开透明不同,房企卖的是现房或者期房,这块没有公开数据,所以我们往往很难把握。但这并非完全无迹可寻。

换一个角度来看,现房在存货中的占比,也能一定程度上反映房企现房和期房的销售情况。逻辑很简单,房企存货里的现房占比越高,就意味着期房卖不动,只能等建成现房之后再出售。

以万科和阳光城为例,截止2020年6月底,万科存货中已完工开发产品(现房),占公司当期存货6%。同期,阳光城现房占当期存货12.7%。这也从侧面反映了万科的终端动销相对强劲。

不同的终端动销,一定程度上影响了两者的盈利能力。2020年上半年,万科的净利润率可以达到12.73%,而阳光城的净利率却只有7.34%。

 

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房子并非卖得越多越好


销售数据,一直是投资人观察房企业绩的前瞻指标。

今年4月以来,房企们的销售数据一个比一个亮眼。到7月,TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元,单月业绩同比增速高达25.7%。

很多人大呼,房地产的春天来了。由于房企预售制度是销售在前,结算在后。强劲的销售,意味着房企未来的收入增长得到了保证。

但收入增长并不意味着利润增长。这其中,多少还有点门道。最直接的影响因素是价格。这在今年上半年体现得尤为明显。

以金茂为例,今年上半年金茂是房地产行业销售额增长最快的房企之一。降价,正是其销售额增长的重要原因。金茂销售额同比大增31%,但其销售单价下滑14%。

销售额与收入挂钩,而单价则直接关系到企业的利润。大幅降价取得的销售增长,未来交付之后,利润率下降几乎是板上钉钉。换句话说,销售额增长,也不一定可以带来利润增长。

除了销售价格变动之外,两家房企同样的销售收入增速,卖现房和卖期房对房企的意义也大不相同。

由于房企的预售制度,在房子出地面的同时,就可以展开销售。但并不是所有房企都能卖期房。这里头与房企的地理位置和产品口碑等因素有关。而现房和期房最大的不同是,后者意味占用资金周期更短、经营效率更高,也能带来更好的盈利能力。

从这个角度上说,即使两家房企拥有相同的销售额增速,但不同销售价格策略和卖出产品结构的差异,也会带来完全不同的利润表现。

 

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存货,观察房企真实动销的另一个窗口


无论是降价策略,还是期现房占比,都一定程度上反映了房企的动销情况。动销是什么?简单来说,就是排除促销等外部因素后,房企的真实销售情况。

销售额和销售价之间的变化,房企每个月都有公开数据披露,所以容易判断。但房企并没有披露卖出的房子哪些到底是期房,哪些是现房。

那么,应该如何观察房企的动销情况呢?答案是存货。

目前,房企的存货主要有三块构成:已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。已完工开发产品主要指的是现房,拟开发产品主要指的是土地,在建开发产品主要指的是正在建设过程的房子。

其中,已完工开发产品(现房)占存货的比重,是一个观察房企动销的重要维度。原因也不难理解,只有终端销售强劲,房企大部分房子才可以以期房的形式卖出。反之,终端销售不畅通,积压的存货(现房)就会较多。

以万科为例,截止2020年6月底,存货总计9349.8亿元,其中已完工开发产品565.7亿元,在建开发产品6986.7亿元,拟开发产品1786.8亿元。

换句话说,万科存货中的已完工开发产品(现房),占公司当期存货6%。这个占比是高还是低呢?来看看行业其他公司就知道了。

截止2020年6月底,阳光城存货总额1840.0亿元,开发产品(现房)234.5亿元,现房占当期存货12.7%;保利发展存货总额6385.5亿元,开发产品(现房)614.2亿元,现房占当期存货9.6%。

从这组数据可以看出,显然万科存货中现房占比低于其他两家,也可以一定程度上反映出万科终端销售的强劲。

除了横向对比外,纵向关注房企的现房在存货中的占比变化也很重要。如果现房在存货中的占比持续上升,意味着期房卖不动,这家房企终端动销则持续走弱,反之动销则持续走强。

例如,阳光城2019年、2020年上半年,现房占当期存货分别为11.1%、12.7%。显然,2020年上半年公司动销不及去年,考虑到疫情影响,也就释然了。

通过横向、纵向对比现房占存货比重,可以清楚地了解房企终端动销对比行业其他公司有没有优势,自己的动销在走强还是走弱。

那么,动销较慢的房企,对企业自身会产生什么样的影响呢?

 

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产品动销差异背后,

远不止盈利能力的差异


作为房企在销售环节的反映,销售是影响其周转率的重要因素。

由于房地产行业拿地、开发过程需要消耗大量的资金,所以房企经营自身都带有较高的杠杆,扩张越积极的房企杠杆越高。伴随高杠杆而来的是,沉重的资金成本。

而终端动销周期拉长,会影响现金周转的效率。更多的借贷,会产生更多的利息,进而拉低企业利润率。别忘了,借贷利息的增加,是在房企好几倍的经营杠杆下进行的。

所以,销售越慢,意味项目占用资金时间越长,企业的借贷成本也将(财务支出)提高,进而削弱其盈利能力。

反映到结果上,截止2020年中报,动销更强劲的万科,净利润率为12.73%,而阳光城的净利率只有7.34%。利润率差异的背后,动销较慢带来更高的资本支出,正是一个重要原因。

除了盈利能力的差异,动销情况也反映了房企的经营能力。

简单来说,产品设计、阶段性的战略布局、服务能力等各个环节,都会影响企业的动销情况。

比如,过去几年很多房企将大量资源投入到三四线城市。也有部分房企抓住棚改的风口,实现了规模快速扩张,但三四线城市普遍人口净流出、经济不发达,长远看并不是房企最优的选项。

除战略选择外,房企在产品设计上有没有独特之处,甚至交房之后物业服务相比其他房企有没有优势,这也是影响企业终端动销能否畅通的核心原因。

这一系列因素,总结起来就是产品对消费者吸引力不足。导致的结果是,房企存货中现房占比较高,不得不“打折出货”回笼资金。

总的来看,通过现房在存货中的占比,再结合房企的销售数据变化,才能对房企终端动销状况得到更为准确的判断。

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