平稳过度疫情,富力有望迎来价值重估

文/读懂财经 杜东 2020/09/03 20:24 富力地产

丘吉尔曾说过:“不要浪费一场好危机”。每一次危机的同时都隐藏着机会,危机越大,机会也就越大。

但少有人知道,这句话是有前提的。危机带来的机会,仅是对实力较强的企业来说的。但对实力逊色的企业,危机无疑是“压垮骆驼的最后一根稻草”。

2020年突如其来的疫情,从销售到交付,对房企影响都是致命的。但对实力强劲的头部房企来讲,影响相对没那么大。

以富力地产为例,4月份以来销售逐步恢复,显然,公司不光已经走出了疫情的阴影,且通过集中度提升,进入了新一轮的增长周期。

此外,富力地产城市更新项目也已经进入了收获期。

公司城市更新项目目标十八个月内转化900万平方米,预计可以产生2000亿元的潜在可售货值,为下半年、乃至明后年业绩增长提供了支撑。

由于城市更新项目普遍拿地成本低于招拍挂,随着富力城市更新项目销售红利逐渐释放,公司的盈利能力有望迎来进一步提升。

随着销售回暖、盈利能力提升,相信富力估值重估的时间很快就要到来了。

 

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二季度业绩双升,负债结构进一步优化


上半年突如其来的疫情,对大部分行业都产生了不小冲击,房地产也不例外。

具体来说,由于疫情导致的物理隔离效应,对房企销售端和交付端均产生了不利影响:

在销售端,由于客户没办法现场看房,而主要以线下销售为主的房企,销售回款承压,资金链吃紧。在交付端,由于物理隔离影响,房企和客户只能被迫接受交付延后。没有交付,会计就没办法确认收入,房企的盈利能力则会下降。

但凡事都要辩证地看,虽然疫情对整个房地产行业短期会产生冲击,资金实力薄弱的小房企被迫卖身、破产。但拉长周期看,短暂的危机也将进一步推动行业集中度的提升。

从数据上看,富力地产自二季度开始,销售逐步恢复。前八个月累计权益协议销售额726.2亿元。

纵向来看,二季度开始,富力地产的交付、结算也逐渐回归正常。上半年富力整体毛利率29.6%,净利润率11.7%,同样保持在行业较高水平。

除过销售重回高增长、交付逐渐正常化外,负债结构进一步优化,也是富力半年报的另一大看点。

上半年富力新增权益土储243万平米,约490亿元货值,相比2019年同期,规模有明显压缩。

销售回暖和支出收缩双管齐下,使公司净资产负债率比2019年末下降了22%。公司同时表示,争取至年底再降约10%。

另外,截至2020年6月,富力帐上拥有人民币360.0亿元的充裕现金,此外公司还拥有180亿元境内中长期融资额度。换句话说,富力的财务水平保持在非常稳健的水平。

综上所述,富力已经摆脱了疫情的不利影响,进入新一轮增长周期。而持续优化的财务水平,将助力公司走的更远。

 

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城市更新项目进入收获期,

盈利能力有望持续提升


相较于富力披露的盈利数据,读懂君更在意公司长远的增长潜力。于房地产公司而言,大规模、低成本的土地储备才是支撑其长期发展的核心变量。

简单来说,拥有大规模、低成本的土地,房企才能在下一波行业高景气周期实现可以快速扩张,且保持可观的利润率。

而土储正是富力的优势之一。富力半年报显示,截至2020年6月30日,公司权益土地储备5700万平米,约7580亿货值,一二线和其他城市分别占比一半。

这是什么水平?这么说吧,7580亿元的货值对应富力2019年销售额1382亿元,足够保证公司未来4年、5年的发展。

大规模的土地储备中,其中很大一部分来自城市更新项目。截至2020年6月30日,富力已签约城市更新合作项目增加到超过80个,融资区面积超4000万平方米。其中,经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%,大湾区面积占比54%。

城市更新项目目标于十八个月内转化900万平方米,可以产生2000亿元的潜在可售货值,为下半年、乃至明后年业绩增长提供了支撑。

除过土储规模大,富力土地储备价格也较其他大部分房企具有成本优势。

2020上半年富力收购8块土地,购置土地平均成本每平米3100元,而同样深耕一二线城市的房企,普遍拿地成本每平米达到5千至6千。

低拿地成本,意味着相比其他房企,富力卖出房子的利润率会更有保障。这是富力地产净利润率长期可以保持两位数的核心原因。随着富力城市更新项目收入的增加,公司的盈利能力也有望持续提升。

海量的土地储备,不仅能够保证富力未来多年发展,也让其在拿地环节更加游刃有余,进一步优化负债。

拉长周期来看,随着富力地产城市更新项目转化增加的土储红利不断释放,富力的业绩也将逐步进入了红利期。

与此同时,富力地产的股息率却较同行业有明显优势。

2019年年底和年中富力每股派发红利分别为人民币0.94港币、0.47港元,对应当下每股9.86港币的股价,全年股息率高达14.3%,这意味着即使富力股价不涨,投资者每年收股息,就能有14.3%的投资收益。

除了、高股息等优势外,富力的价值观也值得称赞。

新冠疫情爆发后,富力迅速走到抗疫第一线。2月4日,富力捐款1000万元人民币,设立“中国青少年发展基金会富力爱心基金”,用于资助全国青年志愿者开展疫情防控等重要工作。3月22日,富力集团还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资,运抵疫情中心武汉。

此外,富力商管还免除商户部分租金、与商户共渡难关;近期,富力继续捐助“关爱抗疫一线医务人员子女夏令营”,持续投入防疫抗疫。

显然,公司在保证业绩增长的同时,作为大企业在社会责任承担上也丝毫没有落下。

总的来说,富力拥有极强的业绩增长确定性,远低于行业均值的估值,加上较高的股息率,都让富力的价值重估变成了一个大概率事情。

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