房地产也到了下半场

文/读懂财经 郑阿牛 2020/09/02 21:36 房地产

房企通过加杠杆快速扩张规模的时代,已经彻底远去。

房企通过加杠杆快速扩规模的时代,已经彻底远去。

8月20日,央行联合住建局,与12家头部房企开了场座谈会。会议传达的意思很明确,负债过高的房企,该稳一稳了。

据悉,会议给房企融资设置了三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

央行将据此对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理。不达标者,监管层将对其有息负债规模进行限制。

值得注意的是,即便全部达标的企业,有息负债增速也不能超过15%。这意味着,整个行业内的企业,都只能“稳”增长。

这更意味着,房地产行业弯道超车的大门,已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话,再也不可能出现。

当然,对于大部分企业而言,需要关心的是如何去杠杆,而不是超车问题。

此次参与座谈的12家房企,将作为“三条红线”的试点先行。其余房企也不会等太久,明年1月份“三条红线”就会全行业铺开。

本质上,这就是房地产行业的供给侧改革。对于任何一个行业来说,供给侧改革对少部分企业来说是天堂,对大部分企业来说是地狱。房地产行业自然不会例外。

对于那些负债超过红线的房企来说,收缩规模、降低负债是必然的结果。一些经营不善的高杠杆房企,在没有新增资金介入的情况下,单靠自身造血没办法降低负债,那就只能被迫卖身,或者破产。

而对于一些杠杆水平维持在红线以下,经营稳健的房企来讲,通过适当加杠杆以及通过自身“造血”,快速提升市场占有率的机会来了。

房地产行业大洗牌,即将开始。

 

/ 01 /

高负债房企,

被迫缩规模将成为唯一选择


“三条红线”政策,对整个房地产行业的影响,无疑是巨大的。

如果有房企踩中三道红线,有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;即便一条未中,也不得超过15%。

有息负债增速也不能超过15%,意味着房地产行业内每一家企业都会受到限制,整个行业内的企业,都只能“稳”增长。

这更意味着,房地产行业弯道超车的大门,已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话,再也不可能出现。

对于踩中红线的企业来说,影响无疑更大。杠杆过高的房企,每天都是如履薄冰。以阳光城为例。

截至2020年6月末,阳光城(SZ:000671)净负债率高达114.98%,剔除合同负债和预收账款之后,资产负债率依然高达78%,现金、短债比勉强维持在红线上面。

这还没有计算阳光城股东权益中大量的永续债。永续债被会计计入股东权益,实质是房企以后需要偿还的债务。所以,公司的实际负债水平,要再提高一个台阶。

对于这类公司而言,理想的情况是销售回款畅通,能够顺利还款。一旦出现黑天鹅,比如今年上半年的疫情,就只能借助“外债”了。

这个时候,一旦融资端受到限制,资金链断裂导致债务违约成为了现实。对于踩线的房企,可能出现越是缺资金,越是融不到资金的情况,后果可想而知。

实际上,对于大部分房地产行业来说,都需要为规避红线而努力。据天风证券统计,目前TOP50房企中,同时符合三条红线的只有14家。

头部房企况且如此,中小房企的情况大概率更糟糕。对于保持超高杠杆经营的房企,缩规模或成为了唯一选择。

实际上,这样的情况在上半年已经出现。

 

/ 02 /

部分房企降价大甩卖,

降杠杆已经开始


今年以来,房地产市场的表现或许让人惊讶。

据克而瑞最新数据,TOP100房企1月到8月销售累计同比增长6.2%,8月单月销售金额同比提升30.7%。

从数据来看,不仅已经完全不用担心疫情影响,就连“房地产行业已达天花板”这一担忧,似乎也不存在了。毕竟,8月份房地产销售市场表现太彪悍了。

房地产行业强势复苏了么?销售数据不假,但真相却不乐观。

今年以来,房地产行业繁荣是建立在降价的基础上。例如,TOP10队列中的金茂,上半年销售额同比增长10%,但销售均价下滑2.8%。上半年,像金茂这样“降价求量”的房企可不少。

房企大幅降价销售,推高销量带来的亮眼数据,只是虚假“繁荣”。

房企净利润率普遍在10%左右。销售单价每下滑一个百分点,对房企的利润影响巨大。所以,别看当下行业销售额增速不错,但是结算之后,房企总利润不见得就会增长。

房企愿意降价促销,自然是身不由己。疫情之下保持现金流充沛是原因,但更重要的是要当个三好学生。

“三条红线”出台看似偶然,却是必然。类似“三条红线”的消息,其实在去年下半年就已经在业内传开。如果不提早做好准备,显然一切都晚了。

所以,在这样的背景下,销售额大增的房企并不见得是好事,可能只是赔本赚吆喝,加速销售回款降低负债而已。

整体来看,新政策相当于推动行业供给侧改革。对高杠杆的房企来讲是“地狱”,而对经营稳健的低杠杆房企则是“天堂”。

 

/ 03 /

行业大“洗牌”,

少部分房企入天堂


一部分房企受损,自然会有房企受益。

“新政策”限制房企新增有息负债规模,必然会抑制企业拿地的积极性。而竞争减少,招拍挂出让的土地溢价则会下滑,这对于整个行业都是好消息。

对于稳健经营的房企来说,意味盈利能力更强了。

以万科(SZ:000002)为例。截至2020年中旬,万科净负债率只有27%、现金短债比超过2倍,负债水平保持在非常低的水准。

由于较低的负债水平,万科完全没有必要通过牺牲利润而去增加销售。2020年上半年,公司销售均价同比提升12.7%,在TOP10房企中位列第一。

地价溢价率降低,未来万科的盈利能力,势必会进一步加强。当然了,万科只是例子,负债较低、经营稳健的房企不止万科。当下低杠杆经营的房企,都将受益。

除了对房企的盈利能力带来正面影响,新政策最大的影响在于,大鱼吃小鱼的时代开始了。

新政之下,以往由于经营不善,既没有过多的土地储备又具有较高的杠杆,此类房企面临的命运,必然是被迫卖身或破产。

不管是破产、卖身或收缩规模,都会进一步提高行业的集中度。对于资金充裕、经营稳健的房企来讲,机会显然来了。

而成为盘中餐的,又岂只是经营不善的企业?

由于“三条红线”,小地产无法借助高杠杆做大做强,只能是大房企的盘中餐,唯一的愿望,或许就是卖个好价钱。

钢铁、煤炭等行业,因为供给侧改革推进,行业均出现了大洗牌的现象,大部分企业出清,少部分企业滋润的活着。

不难预见,这样的情况,也会在房地产行业上演。

读懂财经原创文章,请转载时务必注明文章作者和“来源:读懂财经”。欢迎监督读懂财经的内容,如有任何问题,可联系读懂君(微信:dudong005)

热门文章