规模触顶后的房企焦虑:向左走,向右走

文/读懂财经 郑阿牛 2020/07/03 23:31 恒大 房产 碧桂园

房企们的中年焦虑。

过去二十年,中国房地产在平滑如地平线的时间刻度上,拥有像火箭一般犀利和突兀的这么一道增长曲线。

增长曲线

但凡能摸到这条曲线的,别管做得怎样,至少过得都还不错。但现在不同了。

2019年,全国商品房销售面积17.16亿平米。过去两年。这个数据基本没有增长。这也不难理解,如果房地产一直保持这么大的销售规模,估计用不了多少年,你我都能住上大house了。但这显然不现实。

在这种情况下,To be or not to be,突然就成为摆在每个地产老板面前的终极之问。每个人都需要给出自己的答案。

与二十年前一样,房企们分别做出了不同的选择。万科、碧桂园等行业龙头纷纷开启多元化。中小房企们也开始了“最后一搏”。

去年,华侨城花了506亿拿地,其当年总收入也不过600亿元;今年5月,合生创展在10天内花了179.6亿元拿了三块土地,而其2019年的销售金额也不过212.58亿元。

为什么他们的选择不一样?说起来,也很简单。在大多数情况下,生存是为了发展,发展也是为了生存。

有人说,每个人都被时代的洪流所裹挟。加起来上万亿的房企们又何尝不是呢?

真应了那句老话,时来天地皆同力,运去英雄不自由。这个世界真是公平的。

 

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二十年前的十字路口


过去二十年,是地产行业的黄金时代。现在你所看到的行业格局,都源自房企们在过去行业面临十字路口的选择。

这二十年里,万科(SZ:000002)、恒大(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)等房企的销售额从几十亿,一跃超过5000亿,成为行业巨无霸公司。但不是所有人都这么好运的。

也有一批地产商,因为对趋势的误判导致掉队,比如合生(HK:00754)。

这家2004年销售额就突破百亿的房企,目睹了香港1997年的房价暴跌,心有余悸。

它们不强调规模,学习香港囤地增值再开发的模式。以致于,合生开发的豪宅霄云路八号十多年过去了还依然在卖,而一些高周转的房企从拿地到卖房的交替已经经历6、7轮了。

过去十几年,合生的规模一直维持在一两百亿,和头部房企的差距也越来越大。

被洗下车的,除了“胆小”的人,还有不坚定的人。

出于对房地产行业繁荣能否持续的担忧,上海大名城在2016年开始重金布局金融板块,搞了个地产+金融的双轮驱动。

但2018年受金融监管政策趋严,公司拼凑起来的金控收入由12.1亿元降至2.7亿元,亏损严重。到2019年,大名城的金控板块收入不足百万,已经名存实亡。

同期,中国地产行业销售额从9.9万亿,增长至15.97万亿,增长61.3%,反观大名城地产业务销售收入从137.8亿元,增长至189亿元,增长了37.7%,销售额大幅跑输了行业平均水平。

事实上,此类例子数不胜数,总结归类主要有两种:

一种是,由于不强调周转,更注重利润率和产品,导致规模掉队。合生和绿城就是典型。

另一种是,错判了趋势、盲目多元化,错过房地产行业的上行周期,导致掉队。比如,布局金融的大名城和布局旅游的华侨城。

而那些牟足了劲,一心强调高周转、做大规模的房企,都发了大财。最典型的如恒大、融创、碧桂园。

如今,房地产行业规模增长放缓,房企们再次走到十字路口。与过去一样,房企们分别做出了不同的选择。

 

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大房企向左,小房企向右


2019年房地产的销售面积已经高达17.16亿平米,加上政策层面限购、限价、住房不炒的抑制下,行业再次出现量价齐涨的可能已经不大了。

面对行业的变化,房企们的选择也开始出现了分化。

2020年上半年因疫情导致国内货币环境比较宽松,房企融资利率普遍下降,一些想要做大规模的房企,在拿地上也表现的非常激进。

比如,2019年华侨城(SZ:000069)花了506亿拿地,而其去年总收入也不过600亿元;截至6月中旬,大名城也花了70亿元拿地,而一季度销售额不到28.8亿元,预计上半年销售额也不到70亿元。

最夸张的是合生。今年5月,合生创展在10天内花了179.6亿元,在分钟寺拿下3宗地块。而2019年合生创展的销售金额只有212.58亿元。换句话说,10天时间,合生把自己大半年辛辛苦苦卖房赚的钱全都押上了。

与他们相比,万科、碧桂园等头部企业的选择截然不同。

同期,房企万科拿地245亿元,销售额2471亿元;碧桂园拿地230亿元,销售2913亿元;不仅如此,他们还分别开发了副业。万科成立了食品事业部,而碧桂园也开始发力机器人、农业领域。

那么,为什么同为房地产行业,房企们会出现截然不同的选择?

于头部房企而言,行业规模到顶,意味着长期的增长逻辑面临考验。考虑到头部房企普遍6、7千亿的销售额,想要通过挤压其他房企市场份额,获得可观增长,难度很大。

从这个角度来说,头部房企通过多元化发展寻找第二增长曲线,也就不难理解了。

而从短期看,头部房企过去几年累积的“底子”,也足以支撑其未来几年的增长。

以万科为例,2019年其5770.5亿元的合同负债,已经相当于万科2019年营业收入的1.57倍,基本可以保障公司未来两年的收入增速。这还不算其储备未开发的土地呢。所以,它们也不需要像合生那样激进拿地。

而中小房企激进拿地就更容易理解了。一方面,合生、大名城等房企的销售额只有几百亿,相比16万亿的行业规模,仍然能保持不错增长。

另一方面,随着房地产行业进入存量市场,意味着大量的中小房企会被淘汰,规模将成为房企进入下半场的“入场券”。如果实在运气好,再搏到一个行业上行周期,也犹未可知。

但无论是,大房企的多元化,还是小房企的激进策略,背后都是房企们在行业规模触顶后的焦虑。

 

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条条大路真的能到罗马吗?


大房企多元化,小房企补规模,哪条路会容易走一点呢?答案是,都不好走。

掉队的房企普遍有一个特点,品牌有一定知名度。比如,大名城和合生在长三角和京津冀知名度还不错,这也能为它们的后续增长带来些许确定性。

但这一切扩张的前提是,行业需要保持繁荣。

2020年来,市场资金宽松,房企融资利率较低,造成了土地溢价率较高。据克而瑞数据,2020年第20周重点城市检测土地成交溢价率超过26%。

而掉队的房企想要补规模,首要任务就是拿地。这点从2020年上半年绿城、大名城、合生等疯狂拿地已经侧面反应。

溢价大批量拿地之后,只要行业保持量价齐升,土地的成本就可以顺利转嫁至消费者身上,规模也容易做大。

但房地产行业一旦进入下行周期,企业高价拿的地,等建成房子出售的时候,很可能项目不赚钱、甚至是亏损。从目前看,行业再次出现量价齐升的概率并不高。

头部房企多元化这条路就更不好走了。

以头部房企的收入体量,能接棒房地产,拉动房企业务增长的行业本来就不多。即使有,行业也大都处于早期。以碧桂园、恒大介入的机器人和新能源汽车为例,看似空间很大,但要想实现足够的收入,难度不小。

更何况,想要跨行业转型,难度不亚于从头再来。这也不符合习惯赚快钱的房企风格。这不碧桂园机器人业务的一把手,两年换了三次,机器人项目也被媒体多次爆出问题。

这真应了那句老话,时来天地皆同力,运去英雄不自由。

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