出租率100%也难盈利,长租公寓第一股的盈利故事该怎么讲?

文/读懂财经 杜东 2019/10/14 19:52 长租公寓 青客公寓

这个问题似乎很难回答。

长租公寓盈利有多困难?长租公寓第一股可以告诉我们答案。

10月7日,国内第三大长租公寓运营商青客公寓在美股递交招股书,我们得以窥探其发展现状。

虽然出租率达90.6%,但青客公寓未能实现盈利。2019财年前9个月,青客公寓净亏损3.73亿元,较去年同期扩大15.32%。

青客公寓能否盈利?这似乎是一个伪命题。

目前,青客公寓单个租赁单位的装修成本1.4万元。拿房价格低容易丢失房源,出租房源价格抬高则容易租不出去。二房东式的长租公寓运营商,盈利空间相对狭窄。25%租金价差,对于平均单月租金仅有千余元的青客公寓来说,基本宣告在其5—6年租赁期内回本无望。

即便没有装修改造费,青客公寓同样很难盈利。2019财年前9个月,销售费用、利息支出、行政费用、研发费用以及营业前费用合计为3.21亿元。即使剔除理论上可以缩减的费用,各项费用依然超过青客公寓净收入。

通过节流实现盈利有难度,那么开源节流呢?难度还是不小。

提价增收不现实,开源只能寄望于提高出租率。但以2019财年前9个月数据来看,即便青客公寓出租率100%,再剔除折旧、摊销等费用,也只能实现微乎其微的盈利。

考虑到如此极端的理想环境基本不存在,所以即便青客公寓出租率100%,盈利依然困难。

长租公寓第一股如何才能盈利?这个问题似乎很难回答。

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90.6%出租率,青客公寓为什么还不赚钱?

从规模来看,青客不是中国最大的长租公寓运营商。

青客招股书显示,截至2018年末,company A是中国最大的长期租赁运营商,拥有42.7万个租赁单位(一个房间)。不出意外,company A应该是链家旗下的长租公寓品牌自如。青客只拥有9.12万个租赁单位。

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但青客的出租率是最高的。2018年,青客平均月末出租率为92.4%。截至2019年6月末,青客平均出租率为90.6%。

遗憾的是,青客依然未能盈利。2019财年前9个月,青客净亏损3.73亿元,亏损额较去年同期扩大了15.32%。

对于当下的青客公寓来说,能否盈利是一个伪命题:拆解利润表后你会发现,其租金收入和增值服务收入总和,还不够营业成本。

2019财年前9个月,青客净收入为8.98亿元,营业成本为9.59亿元。不考虑各项费用,青客就已亏损6000余万元。

长租公寓,除拥有自有物业的房企外,大多是二房东:与房屋业主签订长期租赁合同,集中一大批房源,统一装修改造,配备好家电,再出租给个人。

青客净收入不能覆盖营业成本,是因为装修改造费用的存在。除租赁成本外,营业成本中最主要的开销是折旧费用。2019财年前6个月,这一费用为1.57亿元。折旧费用是装修费用的摊销。

此前,青客长租公寓承租的房子大多都处于简陋状态,单个房间的装修成本达到2万元;即便2019年2月,青客开始从房东那里采购经过装饰和布置的公寓,装修改造费用大幅下降,但依然高达1.4万元。

2019财年,青客单个房间的月租金为1149元。以25%价差计算,单个房间的年租金利差仅有2766元。以单个房间改造成本1.4万元计算,通过租金回收改造费的周期是5年。这还是理性状态。

为了减少扩张带来的资金压力,青客公寓会鼓励租客一次性偿付更多的租金,代价是给予折扣。打折后,青客公寓租金利差仅有20%。同样以单个房间改造成本1.4万元计算,通过租金回收改造费的周期超过6年。

青客公寓和房东的签约时间一般为5年—6年。换句话说,在现有租约内,青客公寓根本不可能实现盈利。

摊子铺得越大,只会亏的越多。青客要想盈利,只能等到青客和房东续约的下一个五年。不过,即便青客能与现有房东全部续约,那也只能算是看到盈利的曙光。

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控制装修费用,青客公寓盈利的必要而不充分条件

若剔除装修费用摊销,2019财年前9个月青客公寓毛利润为9547万元。虽然“扭亏为盈”,但要填补3.73亿元净亏损显然不够。

如果说控制装修费用是青客公寓能否盈利的前提,其余各项费用的控制,则是青客能否盈利的关键。

除去营业成本,青客各项费用也不低。2019财年前9个月,销售费用、利息支出、行政费用、研发费用以及营业前费用合计为3.21亿元。可以说,这是青客公寓巨亏的主要原因。

从各项费用产生背景来看,青客公寓要想大幅减少相关费用并不容易。

五项费用中,最大的支出是营销费用,2019年前9个月为1.02亿元。销售费用主要是广告费用和促销费用。本质上,销售费用是为了获客而付出的费用。青客公寓租客续住率为30.1%。平均居住时间为8.6个月,这意味着青客每年都需要足够的曝光量,去不断的吸引新租客。正因此,缩减销售费用是一件极其困难的事情。

行政费用主要包括行政人员的薪酬、运输费用、办公室租金等;研发费用主要是平台开发和支持业务运营的大数据分析等相关人员的工资。两项费用主要为公司扩张,员工增加带来的成本。在不裁员的情况下,基本没有压缩空间。

可以大幅缩减的只有利息支出和营业前费用。

利息支出主要是青客扩张产生的费用。一般情况下,租客付费方式为押一付一,或者押一付三,长租公寓回笼资金是一个漫长的过程。为了尽快回笼资金,租金贷应运而生。

租金贷模式为:租客向第三方借款等同于全部房租的金额,长租公寓可以一次性收到全款。

当然,作为回报,租客借款的利息由青客公寓支付。长租公寓提前收取房租主要是用于扩张,当扩张速度变缓,利息支出将减少。

营业前费用主要是开拓房源产生的各项资本支出。与利息支出一样,当扩张速度变缓,营业前费用支出也将减少。

不过即便利息支出和营业前费用缩减为0,青客依然难以盈利。2019年前三季度,青客公寓销售费用、行政费用、研发支出和租金成本四项费用总计9.36亿元,已经超过净收入8.97亿元。

显然,青客要想通过节流实现盈利,难度不小。那么开源节流呢?

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出租率100%也难盈利,长租公寓第一股的盈利故事不好讲

除了租金收入,长租公寓还有宽带费等增值服务收入,但十分有限。2019财年前9个月,青客增值服务贡献的收入为11.7%,与2018财年基本一致。青客要想扩大收入,只能寄望于租金收入。

本质上讲,二房东模式下的长租公寓是中间商赚差价。拿房价格低容易丢失房源,出租房源价格抬高则容易租不出去。这种模式下,中间商不太可能拥有太高的毛利润,盈利空间相对狭窄。

青客招股书显示,中国规模最大的5家长租公寓运营商,4家租金利差介于21%—24%之间。由于主要租赁毛坯房,青客租金利差最高,不过也仅有30%。为了提高出租率,青客长租公寓租房价差,已经从2017财年的33.9%,缩减到25%。如果计算折扣后的租金差,只剩下20%。

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通过提高租金利差来增加收入也不太现实,收入增加寄望于提高出租率。难怪面对媒体质疑长租公寓利润堪称贩毒时,自如CEO熊林坐不住了:“如果出租率做不到95%,是没有利润的。”

当青客出租率达到95%以上,能够产生丰厚的利润吗?

我们可以看一下极端情况,青客公寓出租率100%情况下的数据。目前,青客公寓共有9.76万个出租单位。不算折扣,单个出租单位的月租金为1149元。假如9个月全部为出租状态,租金收入为10.09亿元。

2019财年前三季度,青客增值服务收入占净收入比例为11.7%。以该比例换算,青客公寓前9个月总收入约11.42亿元。

成本又会是多少呢?

青客公寓招股书显示,在单月租金为1149元的情况下,租金利差为25%。平均每个租赁单位的成本为919元,对应租房成本为8.07亿元。

即便没有利息支出、各种摊销折旧费用,销售费用、研发费用、行政费用及各种固定费用之和约为3亿元。总成本约为11亿元。

在这种极端理想的情况下,2019财年前9个月,青客公寓可以实现约4000万元利润。但你要知道,这种极端理想的情况是不存在的。

长租公寓第一股如何才能盈利?这个问题似乎很难回答。

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