恒大、融创股价今年已涨6倍 还在A股排队的万达不尴尬?

文/新三板在线 程鹏飞 2017/09/26 11:50 万达 中国恒大 融创中国

2017年以来,内房股龙头企业中国恒大和融创中国涨幅均超6倍。对比之下,曾因H股估值过低而私有化、转寻A股上市的万达商业地产处境略显尴尬。

炒股的都知道,今年最最吸睛板块莫过于内房股。

从2017年初至今,板块两支龙头股中国恒大(03333)和融创中国(01918)都收获了约6倍的涨幅,涨势堪比2015年牛市中的互联网股。不管是小散还是投行机构,都纷纷投入了房地产行业的研究大潮之中。

然而,上周末楼市调控突然来袭,南昌、西安、重庆等8座城市密集发布限售、限购等政策。其中,除西安、武汉两城以外,其余6城均将重点放在限售上,限售时间在两年至五年不等。

在此次调控影响下,9月25日,房地产股集体重挫,其中恒大、融创分别大跌8.81%、7.51%。此次调控是否会导致房产板块牛市的结束,尚有待观察。

内房股暴涨引燃资本市场

今年来,恒大的股价从年初的4.83港元上涨至上周末的29.5港元,涨幅高达610.77%。融创股价从年初的6.159港元暴涨至近期最高的38.10港元,涨幅高达518.60%,即使以9月25日收盘价32港元计算,涨幅仍达419.56%。

伴随恒大的市值站上3800亿元,其背后最大股东许家印的个人身价也突破400亿美元,一度坐上中国首富的宝座。

在两家龙头股的带领下,内房股普遍收获了不小涨幅。其中雅居乐集团(03383)、佳兆业集团(01638)、碧桂园(02007)等公司涨幅均在200%以上。

同时,内房股的暴涨在近期甚至引燃了A股房企,万科A(000002)在8月中旬至今的一个多月的时间里,上涨了约35%,股价一度超过了去年恒大举牌时的价格,创历史新高。

牛市前私有化的万达错失资本盛宴

香港内房板块表现如此抢眼,曾因嫌弃香港估值低、谋求退市转A股的万达商业地产一定眼红不已。

内房股牛市之前,因内房股债务杠杆较高,外资对其的预期本身就低,使A股和H股的中国房地产企业估值差异巨大。2016年底恒大市值仅有600多亿港元,对应2015年净利润市盈率甚至不到3.7倍,对比A股房企动辄十多倍的市盈率,确实让企业难以忍受。

2016年9月,万达商业地产从港交所退市,谋求A股上市。去年王健林在接受媒体采访时解释,万达商业在香港的估值太低,对不起股东和投资人,一定要私有化。

但眼前尴尬的是,受益于港股通的发展,香港投资者在内地资金引领下重新认识了中国房企的价值,对其青睐有加,大幅上调估值。同时配合着2015年由深圳开始的房地产牛市,使房企业绩在2016年大幅改善、2017年继续达到高峰。内房股于是迎来了资本市场的“戴维斯双击”。

曾因估值问题谋求A股上市的并非万达一家,恒大、富力和首创都有登陆A股的计划。但与万达不同的是,这些公司都没有与港交所“断交”,而是选择同时牵手两地市场,双边上市。

对于当时的情景来说,两种方案其实各有优劣。

选择双边上市,如果公司H股的估值持续低估,那么也会拖累A股的估值,最终很可能致使公司不能充分享受A股的估值溢价。但先从港交所私有化再排队A股,无疑大大提高了时间成本、交易成本,也无法规避原市场价值回归带来的尴尬。

两种方式无非是风险收益比的不同取舍而已。但今天来看,结果孰好孰坏一目了然。

新三板在线获得的证监会最新信息显示,截止2017年9月14日的IPO审核状态信息,万达商业地产排于主板上市等待队伍的第56名,排名已处前列。

此前万达商业地产私有化项目书显示,公司计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司未能在计划时间内于A股主板上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

双边上市坎坷重重

选择A股和H股双边上市的企业中,恒大曾在去年10月公布其地产业务将借壳深深房A(000029)。9月13日,深深房A公告称重组方案仍需商讨及完善,申请继续停牌不超过1个月,预计于10月14日前披露重组预案或报告书。

深深房A表示,由于本次重大资产重组涉及深圳市国有企业改革,交易结构较为复杂,拟购买的标的资产系行业龙头类资产,资产规模较大,属于重大无先例事项,使得重组方案需跟监管部门进行反复的沟通及进一步的商讨、论证和完善。

富力地产(02777)早在2005年就实现香港上市,在2007年之后多次计划回A股上市,但皆因不同原因被迫中止。2015年6月,富力地产第五次重启中国境内上市计划。根据9月14日的IPO审核状态信息,富力地产落后万达两名,排在主板上市等待队伍的第58位。

根据其招股书,本次发行富力地产拟公开发行不超过10.70亿股,约占发行后总股本的24.93%,融资不超过350亿元。

今年上半年,富力地产H股股价也有不小涨幅,从年初的8.197港元/股升至20.150港元/股。

首创置业(02868)是另一家谋求双边上市的房地产企业。根据媒体发布的2017年中国房企百强榜单,首创排名中位,为第53名。

首创内地上市的计划也是存在已久。公司于2003年在香港上市,一年后便规划内地上市。此后该计划也因IPO暂停、金融危机、房产调控等因素数次搁浅。

2016年11月,首创置业向证监会递交IPO招股书的申报稿。公司计划发行3.7亿股A股股份,募集资金38亿元。在9月4日的IPO审核状态信息表中,首创排名主板上市队伍的第114位。

除了上述企业,正在IPO排队的房地产企业还有金辉集团。金辉集团的IPO招股书的申报稿于2016年1月报送,拟公开发行A股普通股不超过6亿股,募集资金60亿元。

新三板在线注意到,金辉集团实际控制人林定强通过境外企业持有公司96%的股份,对公司有绝对控制权。同时,该公司是典型的家族史企业管理模式,公司6位非独立董事中,有3位为家族内部人员;5位监事中,也有3位为家族内部人员。公司内部控制问题,或许会成为监管关注的重点之一。

房企旗下物业上市也成新趋势

除了将自己房产业务的主体上市以外,乘着资本的东风,房企将旗下的物业服务公司带上资本市场也是近期出现的新趋势之一。

2017年8月29日,保利地产(600048)成功将其子公司保利物业(871893)推上新三板。2016年,保利物业实现了营业收入25.48亿元,净利润1.39亿元。

据此,该公司营收和利润分别排在新三板物业公司的第一名和第二名。挂牌后,保利物业成为新三板物业公司的龙头之一。

实际上,新三板在线通过东方财富Choice筛选的数据显示,截至2017年9月22日,登陆新三板挂牌公开转让的物业公司多达93家。类似保利物业的地产物业股,还有复星集团旗下策源股份(833517)、格力地产旗下的格力物业(837530)、远洋集团旗下远洋亿家(837149)、星河置业旗下智善生活(836397)、旭辉地产旗下永升物业(871385)等数十家。

在香港市场,雅居乐集团(03383)旗下物业公司雅居乐雅生活服务股份有限公司也向港交所递交了IPO招股书。

A股市场,南都物业和碧桂园物业也在主板上市的排队过程中,目前分别排在第98位和第109位。新城悦物业(原新城物业)在创业板上市的排队中,排名134名。上述企业的审核状态均为已反馈状态。

值得注意的是,目前A股还没有一家纯粹的物业公司,若上述公司成功上市,其将是A股的首批物业服务企业。

从整个行业看,物业公司的项目来源较为集中。除国际知名物业公司之外,目前国内排名靠前的绝大多数物业公司是所属房地产公司下属企业,这种从属关系为企业获取业务提供了便利。因此,物业公司的规模绝大多数与其房地产母公司的规模高度相关。

随着住房租赁市场的成熟化发展,未来在资本加持下,掌握居民生活场景的物业公司会不会诞生更多可能性,还是很值得期待的。

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