第一物业融资1个亿,物业公司的估值重估才刚刚开始

文/读懂新三板 吴稻成 2017/07/27 20:41 APP 吕晓彤 物业公司

物业公司估值重估只是刚刚开始。

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过去几年,凭借单薄的价值观和对商业的粗浅认识,我们以互联网公司、科技公司为美,认为传统公司是血汗生意,日薄西山。现在,是时候向传统生意道歉了。

比如新三板公司第一物业,这家公司在2016年营收3个亿,同比增长30%。净利润4200万,同比增长40%。经营性现金流5600万,比利润还要高。这样的财务数据,即便放到互联网公司中,也是佼佼者。

资本寒冬,科技公司普遍融资困难。第一物业召开发布会,宣布完成融资1个亿,其中鼎晖投资和中金公司分别投资6000万、1000万,成为领投方。鼎晖和中金都是国内顶级的机构,为什么会同时看上一家物业公司?

合理的解释是,线上流量走高下,社区的管理者物业公司正在重新估值。

物业公司需要重新估值

“一个特别好的互联网模式应该是满足三点:高频、刚需,粘性足。而社区的流量又刚好符合这样的特点。”第一资产管理集团执行董事、第一物业董事吕晓彤这样认为。

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当代置业首席投资官吕晓彤

从2010年以来,线上的流量价格在持续走高,一部分以购买流量为主要销售渠道的企业开始亏损。整个市场在迫切需要更廉价和优质的流量,这是社区流量价值重估的大背景。

实际上,社区满足了“高频、刚需,粘性足”的特点。业主每天在里面要住8个小时,周末待一两天,每天要进出一次,用户粘性很足,社区成为非常好的线下场景的入口。

和互联网公司一样,作为社区管理者的物业公司,手中同样掌握大数据沉淀。每户几口人、每个月水电费、物业、买房时间等,物业公司都掌握一手数据。

所以好玩的事情发生了,互联网公司大笔烧钱获得了客户,而物业公司大笔收物业费,还获得客户。这个逻辑,已经得到了资本市场的认可。

港股知名的物业公司彩生活市值55亿港币,市盈率26倍,3.3倍市净率。

绿城服务市值116亿,市盈率35倍,6倍市净率。对应绿城中国13倍市盈率,0.64倍市净率。

中海物业市值47亿,20倍市盈率,6.5倍市净率。中国海外发展7.7倍市盈率,1.32倍市净率。

港股对于上市公司估值普遍吝啬,能给到物业公司这么高的估值,已经能够说明问题。

规模扩张成为战略选择

物业管理是一个极度分散的行业。据保守估计,全国的物业管理面积合计超过50亿平方米。目前的情况是,每一家物业管理公司都只能吃掉其中的一小部分市场份额。

在中国,物业公司分为两种。

大型的物业公司一般是大型的房地产企业旗下的产物,比如万科物业、绿城物业、碧桂园物业。背靠大树好乘凉,地产公司的房子卖到哪里,物业公司就跟到那里。

最典型的是已经在A股上市排队的碧桂园物业,管理面积7694万平方米,来自碧桂园地产公司的有7473万平方米,占比达到了97%。

另外一类属于独立的物业公司,这类公司拿项目困难,规模实力不如房地产公司物业。

“与万科超级房地产物业相比,管理面积仍然有差距。如果论高端物业,我们肯定是排前列。如果论绿色科技物业,我们肯定排第一。”2016年,公司第一物业荣获“2016中国物业服务百强企业”称号。

目前第一物业管理面积在1000万平方米左右,多数都是当代集团旗下一些高端楼盘,分布于北京、上海、长沙、太原等省会城市。

除了继续服务当代集团旗下的楼盘外,第一物业在谋求更多的非当代旗下的项目。2017年,第一物业新增管理面积187万平方米,其中有59%的面积来源于非当代集团旗下物业。据了解,第一物业非当代集团的业务已经占到了30%。

公司在继续加大对外扩张的力度。公告显示,公司将利用1亿融资通过收并购实现公司规模的迅速扩张。公司预计2017年、2018年预计拟分别收购400万、800万平方米物业管理面积。

吕晓彤表示,“第一物业未来三年要进入25个城市,管理五千万平方米,物业公司市值50个亿。”

构建社区服务生态系统,充分挖掘社区的商业价值

从机场高速进入北京东二环核心腹地,北侧,便是当代集团旗下的当代MOMA,这个建筑被美国《时代》周刊评选出2007年世界十大建筑奇迹。

该项目总建筑面积22万平方米,其中住宅为13.5万平方米,配套商业面积8.5万平方米,是一个纯粹的高端社区,很多当红明星居住于此。

社区内有非常齐全的商业设施,包括百老汇电影中心、库布里克书吧、山丘艺术中心、爱助家超市、无忧良品闲置奢侈品专卖店、高端生活设施,还包括了蔓兰精品酒店,MOMA KIDS国际双语幼儿园,蔓兰家的院子餐饮,第一体育健身会所、云阶空中游泳池、倍格创业联合办公空间等云上休闲、会客空间等。

这是一个典型的第一物业管理的社区,高端楼盘业主具有很高的消费能力,如何服务提高服务品质,在已有社区中挖掘更多商业价值,成为第一物业在规模扩张外最关注的问题。

社区互联网化、社区O2O等概念最近两年兴盛一时,很多物业公司希望通过开发一款APP,实现社区内的交友、聊天、定外卖,买生鲜,交物业等功能,这个逻辑在创业泡沫破灭后被证伪。

“社区是最大的入口,但只对一半。线上已经很成熟了,有淘宝京东,不需要单独的APP了。社区的入口场景其实在线下,淘宝美团他们搞不定的地方。比如社区便利店,健身房,幼儿园,餐饮,电影院,联合办公,我们是要做这个场景。” 吕晓彤还有另外一个身份,他是当代置业首席投资官。

加入当代集团前,他是全球著名私募基金力鼎资本高级副总裁,负责中国的消费品产业投资,曾主导大禹节水、振东制药 等多家上市公司工作的上市、投资和重组工作。

2015年吕晓彤自加盟当代集团后,吕晓彤主导建立一套“孵化平台+内部创业+产业链投资”的运行模式。围绕社区内业主的需求,鼓励内部员工创业,公司提供资金和政策的支持。

在两年时间内,当代置业&第一资产投资控股公司的领域遍布社区商业、物业、教育、创业服务、众创空间、智能家居、人居环境、民宿客栈、青年公寓、餐饮酒店、体育等领域,构建了围绕社区的衣食住行全链条的生态系统。

51VR属于当代旗下优秀的内部孵化的项目,创始人李熠2008年加入当代置业,2015年内部创业创立51vr并担任ceo,目前已经拿到光速、途家、知名投资人梁伯韬、STARVC超过2000万美金的投资;另外一家联合办公品牌倍格创业也获得松禾资本等机构超过 1800 万美金投资。

由于第一物业掌握了最重要高端业主流量资源,旗下孵化的项目只要能为业主提供高品质的服务,便很容易获得成功。

一旦项目证明具备商业可行性,便可以在第一物业掌握的社区内规模复制,物业服务覆盖到哪里,项目就开到哪里。目前这个模式很受到投资者认可。

吕晓彤表示:“生态项目多数仍处于早期,目前处在体外孵化阶段。孵化到一定程度,我们就把它装入第一物业中或者独立上市。” 在这种模式下,不但为业主提供高品质的服务,第一物业还取得项目入驻社区的租金收入,以及项目的投资收益。

线上流量已经趋于成熟,资本开始重估线下的流量价值。物业公司基于社区建造生态网络,构建商业模式已经开始尝试。第一物业是其中的先行者,这种模式只是刚刚开始。

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